房地产企业会计

nbsp; 序  言
    “房地产经营管理教材新系”是由华东师范大学东方房地产学院的教授、副教
授、博士为主分工合作撰写的系列教材。1998年受教育部高等教育出版社的委
托，由上海市房产经济学会和华东师范大学东方房地产学院牵头，曾出版过一套
“高等学校房地产经济系列教材”(共八本)，弥补了当时房地产经营管理教材方面
的空白，该系列教材为国内各高校相关专业和培训机构广泛采用。至今六年多来，
中国房地产业已获得了很大的发展，已逐渐成长为一个新的支柱产业，积累了丰富
的实践经验，房地产经济理论研究也进一步深入，原有教材已不能适应新形势的需
要，一般的修订也满足不了新的要求。为总结实践中的新经验，反映房地产经济理
论研究的新发展，体现新的成果，高等教育出版社和东方房地产学院商定，通过增
加内容、部分调整和重新撰写方式出版“房地产经营管理教材新系”。本系列教材
定位于高端化读者，内容前沿化、深入化，体系结构新颖化，力求具有较高质量。
    本系列教材不同于一般教材，它把专著和教材融为一体，既体现专著的要
求，在内容上拓宽知识面，具有研究性、创新性和超前性，又体现教材的特点，体
系结构具有系统性、逻辑性、规范性，为高层次人才培养提供教学用书。同时，根
据国家教育部有关“新形态教材”的要求，除纸质教材内容更新外，又适应新的教
学需要，加配“教学辅导光盘”，为教师教学和学生学习提供更为全面的服务。本
系列教材的读者对象为相关专业的本科生或研究生、专业培训班学员、教学科研
人员、房地产企业经营人员以及房地产行业管理人员等。
    根据房地产经营管理涉及的主要领域和专业设置的主干课程，本系列教材
共有八种，内容包括房地产经济学、房地产金融与投资、房地产市场营销、房地产
估价、物业管理理论与实务、房地产法、房地产企业经营管理和房地产企业会计
等方面。本系列教材编写工作从2004年启动，2005年陆续出版发行。
    中国现代房地产业起步晚，发展的时间还比较短，展望未来尚有巨大的发展
空间，前景广阔。房地产经济理论必然会随实践的发展，逐步完善和成熟。随
之，本系列教材也将在深入研究的基础上，不断开拓创新，以求进一步提高质量。
为此敬请读者提出宝贵意见，以便今后进一步修改完善。
    华东师范大学东方房地产学院院长、教授、博导
        张永岳
    2005年8月
前    言
    进入21世纪以来，随着中国房地产市场的迅猛发展，房地产业成熟度大大
提高，房地产市场得到了空前的繁荣和发展。2000—2004年房地产投资平均以
每年25．9％的速度增长，2005年全国房地产开发投资总额为15 759亿元，同比
增长19．8％。房地产业高速发展的势头，使得房地产企业的管理变得更为重
要。而经过国家的几次宏观调控，房地产业得到了进一步的规范，各房地产企业
同样需要进一步走向规范化。
    众所周知，房地产业是一个资金密集型产业，它的运营和发展需要大量资金
作为保障，因此需要一个规范和严格的会计制度来规范及监督，以确保房地产企
业的正常运营和良性发展。本书在传统的会计理论基础上，结合房地产企业本
身的特点，将会计理论运用于房地产企业的现实情况中，充实并完善了会计理论
的系统性和实践性，使相关读者对房地产企业会计能有进一步的了解、掌握和
运用。
    根据教育部关于“新形态教材”的要求，本书在体系结构上，以传统的会计理
论为背景，分为货币资金、应收与预付款项、存货、投资、固定资产、负债、开发成
本与费用、收入、利润及财务会计报表等项目，结合房地产企业自身的特点，讲述
了房地产企业会计理论及其实际应用，并配以相关思考题，帮助学生复习学过的
内容。2006年2月，财政部颁布了新的《企业会计准则》，并于2007年1月1日
开始在上市公司施行，2009年扩展至全国中型企业。由于房地产企业会计是门
专门会计，新准则还未能涉及房地产行业，因此，本书以《企业会计制度》为主要
编写依据。为方便教师和学生学习，本书加配了“房地产会计辅教光盘”，提供给
授课教师使用，希望受到读者的欢迎。
    本书由华东师范大学东方房地产学院的李岚副教授统稿，部分研究生参与
编写。其中，本书的**章由周馨编写，第二、三、五、六、七章由金学惠编写，第
四、八、九、十章由李侃编写，第十一章由吴敏洁编写，第十二、十三、十四章由颜
莉编写，*后由李岚副教授负责审阅和修改。本书在编写过程中得到了陈伯庚
教授的大力帮助，可以说没有陈教授的鞭策就没有这本教材的出版，在此表示衷
心的感谢!    
    本书的编写历时一年，可能还存在一定的不足和缺点，希望广大读者在阅读
之后，能提出宝贵的建议和意见!
    作者

第六章
固定资产
    固定资产是房地产开发企业从事开发经营活动的主要劳动资料，也是企业的一项
重要资产。企业应当根据固定资产的定义，结合本企业的具体情况，制定适合本企业的
固定资产目录、分类方法、每类或每项固定资产的折。旧年限、折旧方法，作为进行固定资
产核算的依据。             
固定资产概述
一、固定资产的含义及特点
    (一)固定资产的含义
    固定资产，是指使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以
及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营用主要设备的
物品，单位价值2 000元以上，并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产。
    由于固定资产是使用期限较长，单位价值较高，并且在使用过程中保持其原
有实物形态的资产，所以在企业开发经营过程中能够多次参加周转使用且不改
变其实物形态，而其价值则随着磨损程度，逐渐地、部分地转化为受益期间的费
用，计人有关产品成本或期间费用之中，从产品的销售收入或当期收益中得到补
偿。其核算方法与存货有所不同。
    (二)固定资产的特点
    (1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的。
    (2)使用寿命超过一个会计年度。
    (3)单位价值较高。
二、固定资产的分类
    房地产开发企业所使用的固定资产，种类繁多，规格不一，其性能、用途和使
  用年限也不相同。为了加强管理，便于组织核算，正确计提折旧，应当对其进行
  科学、合理的分类。
    (一)按固定资产的经济用途分为经营用固定资产和非经营用固定资产
    1．经营用固定资产
    它是指企业直接用于开发经营的各种固定资产。具体包括：
    (1)房屋及建筑物。它是指企业为开发经营所使用的房屋和建筑物以及与
  房屋不可分割的各种附属设备，如水、暖、电、卫生、通信、电梯等设备，其价值均
  应包括在房屋价值之内。建筑物指房屋以外的其他建筑物，如水塔、蓄水池、储
  油罐、企业的道路、围墙、停车场等。
    (2)施工机械。它是指企业为开发产品所使用的各种施工机械，如起重机
  械、挖掘机械、土方铲运机械、凿岩机械、基础及凿井机械、钢筋及混凝土机械等。
    (3)运输设备。它是指企业运载物资用的各种运输设备，如汽车等，包括作
  为运输设备组成部分的附属装置。
    (4)生产设备。它是指企业加工、维修用的各种机器设备，如木材加工机
  械、金属切削机床、锻压设备、焊接及切割设备、动力设备、维修专用设备及其他
  加工设备等。
    (5)仪器及试验设备。它是指企业对材料、工艺等进行研究试验用的各种
  仪器和设备，如计量仪器、测绘仪器、探伤仪器等。
    (6)其他经营用固定资产。它是指不属于以上各类的其他经营用固定资
  产，如办公用具(如计算机、复印机、文字处理机、传真机等)、消防用具以及行政
  管理用车等。
    2．非经营用固定资产
    它是指不直接服务于开发经营方面的各种固定资产，如职工宿舍、招待所、
  幼儿园、食堂、浴室、理发室等使用的房屋、设备和其他固定资产等。
    按照固定资产的经济用途进行分类，可以反映出企业经营用和非经营用固
  定资产的比重，标示出房地产开发企业的生产经营能力和职工生活条件的改善
  情况。
    (二)按固定资产的使用情况分为在用固定资产、未使用固定资产、不需用
  固定资产
    1．在用固定资产
    在用固定资产包括正在使用过程中的经营性和非经营性固定资产，其中因
  季节性经营和修理而停用的固定资产、融资租人的固定资产和经营租出的固定
  资产也属于在用固定资产这一类别。
    2．未使用固定资产
    未使用固定资产指企业已完工或已购建的尚未交付使用的新增固定资产以
及因进行改建、扩建等原因暂停使用的固定资产，如企业购建的尚待安装的固定
资产，因经营任务变更而停止使用的固定资产等。
    3．不需用固定资产
    不需用固定资产指本企业多余或不适用的、已经等待处理的各项固定资产。
    按照固定资产的使用情况进行分类，不仅便于正确地计提折旧，考核固定资
产的利用效果，而且可以促使房地产开发企业合理地使用固定资产，及时处理闲
置设备。
    (三)按固定资产的所有权分为自有固定资产和租入固定资产
    1．自有固定资产
    自有固定资产指所有权归企业所有的各种固定资产，包括自用的固定资产
和经营租出固定资产。其中，租出固定资产是指企业以经营租赁方式出租给外
单位使用的多余、闲置的固定资产，不包括用于出租经营的房屋，它们是出租开
发产品，是存货的一种，属于企业的流动资产。
    2．租入固定资产
    租人固定资产指企业拥有使用权但没有所有权的固定资产，包括融资租人
固定资产和经营租人固定资产两部分。
    按照固定资产的所有权进行分类，既可以反映企业现有生产经营能力的总
水平，又可以反映企业自有生产经营能力的水平。
    (四)按固定资产的经济用途和使用情况等进行综合分类
    按固定资产的经济用途和使用情况等进行综合分类，可把开发企业的固定
资产分为七大类。
    1．开发经营用固定资产
    2．非开发经营用固定资产
    3．租出固定资产
    4．不需用固定资产
    5．未使用固定资产
    6．土地
    它是指过去已经估价单独人账的土地。因征地而支付的补偿费，应计入与
土地有关的房屋、建筑物的价值，不单独作为土地价值入账。开发企业取得的土
地使用权，不作为固定资产管理。
    7．融资租入固定资产
    它是指房地产开发企业以融资租赁方式租入的固定资产，在租赁期内，应视
同自有固定资产进行管理。

    2D07年5月22日