房价与城市人口集聚研究

　　《房价与城市人口集聚研究》：　　二、理论分析及假设　　根据价格理论，商品的价格是由供给与需求决定的。Alchian（1964）有一句经典的名言：“价格，是买家与买家竞争、卖家与卖家竞争的结果。”房价也不例外，它直接受到市场供需的影响。在国内，学术界大多围绕供需两方面研究房价上涨问题。　　在供给方面，与价格理论一致，大多数研究认为住房与土地供给负向影响房价，供给增加会导致房价降低，供给减少导致房价上升（况伟大，李涛，2012），只是在实证上存在一些结构性差异。邵新建、巫和懋等（2012）通过理论与实证研究发现，地方政府对城市土地市场的垄断正是房价泡沫的主要“硬核”之一。随着各市县土地收购储备机构的普遍成立以及“招拍挂”土地出让方式的强力推行，原来实际为多头、分散供给的城市土地市场逐渐转变为地方政府控制下的垄断性市场。要抑制房价的过快上涨，长期治本之策在于打破城市土地市场的垄断格局。刘学良（2014）通过估计中国35个大中城市的住房供给价格弹性发现，对中国城市的住房供给弹性影响*大的两个因素为每单位土地经济密集度和地方政府住房开发管制，它们对当地的房价增长率具有很强的解释作用。张东、杨易（2014）将供给划分为土地供给、增量供给和存量供给三种形式，分析供给对房地产价格的影响，实证结果表明，增量供给和存量供给对房价的影响显著，土地供给对房价的影响较微弱。文乐、彭代彦、覃一冬（2017）通过实证发现，土地供给减少导致房价上涨，进而推升了人口半城镇化率，抑制了农村转移人口市民化。房价每上涨一个百分点，人口半城镇化率大约上升0.1894个百分点。在未考虑内生性的情况下，房价对人口半城镇化的影响严重被低估，而2003年后土地供给政策收紧且向中西部地区转移是导致东部房价上涨进而推升人口半城镇化率的重要根源。张清源、苏国灿、梁若冰（2018）利用“撤县设区”这一准自然实验，并基于2000-2013年中国267个地级市的面板数据，运用PSM-DID方法研究土地供给对城市房价的影响，发现土地供给规模的扩大的确有助于降低城市的房价水平，并且这一结论在排除城镇化推动商品房市场需求增长的情况后依然成立。　　在需求方面，影响房价的因素比较多，主要包括货币、收入、人口等方面。首先是货币，多数研究认为货币供给增加和利率下降推动了房屋需求的增加，进而推升房价（贺强，王汀汀，2016；余华义，黄燕芬，2015）。李健、邓瑛（2011）通过对美国、日本、中国三个国家的典型房价泡沫积聚时期的数据进行实证分析，发现货币量与房价之间存在长期均衡关系，巨额货币存量推动房价上涨的力量比较强大而且明显，在资产泡沫积聚时期推动房价上涨的实体因素不足，*重要的还是货币因素的推动。徐忠、张雪春等（2012）利用中国2005-2011年的数据实证发现，货币流动性对房价和通货膨胀影响显著，负利率推升了房价的上涨，货币政策的价格型工具对抑制房价有作用，并且加息对房价的抑制作用超过控制货币供应。其次是收入，多数研究认为居民家庭人均可支配收入的大幅增加大大提高了城镇居民的购房能力，增加了有效需求，因此房价随着居民收入的增长而出现快速上涨（张超，李超等，2015）。张所地、范新英（2013）选取35个大中城市1999-2011年的样本数据，利用面板分位数回归模型进行实证分析，发现我国大中城市的房价主要由收入拉动而非成本推动，收入是影响房价上涨的主要因素，利率变动对房价的影响不显著，房价水平越高的城市，房价受收入的影响程度越高，而受成本、人均GDP等因素的影响程度越低。高波、王文莉、李祥（2013）运用2000-2010年中国35个大中城市的面板数据做实证检验发现，在所有影响因素中，居民人均可支配收入的变化对城市房价租金比变动的影响力*大。第三是人口。　　……