物业基础管理与服务指南物业基础管理与服务指南:物业安全管理全案

**章　物业安全系统建立

**节　安全护卫系统 002

一、建立健全物业安全保卫组织机构 002

二、制定和完善各项安全护卫岗位责任制 002

三、做好群防群治工作 006

四、完善小区的安全技术防范体系 006

第二节　消防安全系统 010

一、消防网络组织的建立 010

二、灭火组织 013

三、做好消防档案的管理 015

四、实施消防安全三级检查制度 016

五、制定消防规章制度 017

第三节　建立危机管理预警系统 018

一、物业公司应急组织架构及职责 018

二、项目管理处应急组织架构及职责 019

三、设定报警级别与报警程序 020

四、应急物资的管理 022



第二章　物业服务危险源辨识与控制

**节　物业管理中的危险源清单 025

一、职业安全类 025

二、消防管理类 026

三、车辆管理类 026

四、公共区域安全类 027

五、游泳池安全类 027

六、治安类 028

第二节　危险源的辨识 028

一、确定危险源辨识时机 028

二、危险源辨识应考虑的因素 028

三、选择危险源辨识的方法 029

四、危险源辨识的步骤 030

五、危险源的汇总登记 031

六、危险源评价 032

第三节　危险源的控制 034

一、技术控制 034

二、人行为控制 034

三、管理控制 034

【范本2-01】危险源/风险评估表（财务部） 036

【范本2-02】危险源/风险评估表（工程部） 038

【范本2-03】危险源/风险评估表（保安部） 039

【范本2-04】危险源/风险评估表（人事行政部） 040

【范本2-05】危险源/风险评估表（管理处） 041



第三章　物业区域治安管理

**节　物业出入管控作业 050

一、出入管控要求 050

二、人员出入管控 054

三、物品出入管控 058

第二节　物业巡逻作业 062

一、巡逻的重要任务 062

二、巡逻工作的规划与准备 066

【范本3-01】物业巡逻路线与时间的制定 067

三、巡逻作业失误和漏检的预防 069

【范本3-02】保安员巡逻签到制度 070

【范本3-03】保安查岗及巡逻规定 073

四、巡逻中不同情况的处理措施 077

第三节　物业监控作业 079

一、监控中心的管理 079

【范本3-04】监控中心设备运行维护工作规范 081

二、监控设备的操作与检查 084

三、各类报警发生的处理 084



第四章　物业区域车辆安全管理

**节　小区道路交通管理 088

一、物业小区道路的分类 088

二、居住区道路布置的要求 090

三、道路规划设计规定 090

【范本4-01】物业小区内道路纵坡控制指标 090

四、道路系统规划要求 091

五、道路交通管理措施 092

六、交通设施的管理 095

七、小区内交通事故的处理 095

第二节　车辆安全管理 095

一、划出停车位 096

二、建立安全措施 096

【范本4-02】车场设施配备标准表 097

三、制定车辆管理制度 098

四、严格控制进出车辆 100

五、进行车辆检查、巡视 100

第三节　停车场常规工作 101

一、车辆入场 101

二、车辆出场 103

三、进（出）道口交通受阻的处置 104

四、车辆保管 105

第四节　停车场突发事件应变措施 105

一、停电应变措施 105

二、收款系统应变措施 105

三、火警应变措施 106

四、消防系统故障应变措施 106

五、斗殴等暴力事件应变措施 106

六、盗窃或破坏事件应变措施 107

七、醉酒者应变措施 107

八、车辆碰撞应变措施 107

九、失卡、卡损毁应变措施 107

十、车道堵塞应变措施 107

十一、电梯故障应变措施 108

十二、军、警车辆不按规定停放或不交停车费应变措施 108



第五章　物业消防安全管理

**节　完善消防物防系统 110

一、物业消防系统的组成与操作方法 110

二、完善消防设备设施的标识 112

三、配备常规消防器材装备 119

第二节　消防安全宣传、培训 126

一、消防队伍的训练和演习 126

二、对员工进行消防培训 127

三、对业主、租户进行宣传培训 128

【范本5-01】通知 129

四、开展消防演习 129

第三节　消防安全检查 132

一、消防安全检查的内容与标准 132

二、消防安全检查的组织方法和形式 139

三、消防安全检查的要求 140

【范本5-02】建筑消防设施定期检查记录表 143

【范本5-03】推车灭火器检查表 145

【范本5-04】手提灭火器定期检查表 145

【范本5-05】每周防火巡查记录表 146

【范本5-06】消防安全日巡查记录表 146

【范本5-07】每日防火巡查记录表 147

四、要做好整改和分析总结工作 147

五、不可忽视复查 152



第六章　应急预案的编制与实施

**节　怎样制定应急预案 154

一、应急预案制定的依据 154

二、应急预案的主要内容 154

三、应急预案编制的核心要素 156

四、应急预案的组成架构 157

五、预案的制定步骤 158

【范本6-01】大厦综合应急预案 159

【范本6-02】发生火灾应急处理预案 168

【范本6-03】盗窃案件处理预案 170

【范本6-04】治安事件处理预案 172

第二节　应急预案的演练 173

一、应急演练的目的 173

二、应急演练的基本要求 174

三、演练的参与人员 175

四、制订应急预案的演练计划 176

五、应急预案演习的实施 181

第三节　应急预案的评审和改进 184

一、评审的时机 184

二、评审的内容 184

三、评审结果的处理 185



第七章　“物联网＋”智慧安防

**节　何谓“物联网 ”技术 187

一、什么是物联网 187

二、物联网的体系结构 188

第二节　智能化小区安防系统的构成 189

一、视频监控系统 189

二、入侵报警系统 190

三、门禁管理系统 190

四、电子巡查管理系统 190

五、停车管理系统 190

六、访客管理系统 190

七、综合安防管理平台 190

第三节　小区智慧安防系统的设计 191

一、小区安全防范系统的总体架构 191

二、视频监控子系统设计 192

相关链接：前端配套设施 196

相关链接：智能视频监控技术 198

三、入侵报警系统设计 199

四、门禁管理系统设计 204

五、访客管理子系统设计 209

六、智慧电子巡更系统设计 211

七、小区车辆出入口子系统设计 214

八、综合安防管理系统平台设计 219