物业管理实操指南:热点问题与典型案例

9 业主欠缴物业服务费能否成为筹备组成员? 对于成为筹备组成员的资格条件, 《业主大会和业主委员会指导规则》 并未作出规定, 省级地方性法规如 《广东省物业管理条例》 《北京市物业管理条例》 《上海市住宅物业管理规定》 等也并未作出规定?? 由此可见, 目前并无法律规定业主欠缴物业服务费不能成为筹备组成员, 不能单以业主未缴费而否认业主成为筹备组成员的资格?? 但需要特别说明的是, 虽然目前法律法规并未禁止欠缴物业服务费的业主不能成为筹备组成员, 但是 《广东省物业管理条例》 《北京市物业管理条例》 《深圳经济特区物业管理条例》 等地方性法规均规定欠缴物业服务费的业主不能成为业主委员会委员?? 12 单个业主能否诉请撤销业主委员会与物业公司签订的物业服务合同? 《民法典》 第 280 条第 2 款规定, 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销?? 如单个业主认为业主委员会作出的有关聘请物业服务合同的决定, 未经业主大会授权讨论?? 表决通过, 已侵害其合法权益的, 则依据上述法律规定, 可诉请撤销该决定?? 需要特别说明的是, 上述撤销权的行使只能及于业主大会或业主委员会所作出的决定本身, 并不能及于业主大会或业主委员从事的其他民事行为?? 就业主委员会与物业公司订立的物业服务合同而言, 乃是业主委员会作为全体业主的代表, 与物业管理公司签订的物业服务合同, 物业服务合同的双方为代表全体业主的业主委员会与物业管理公司, 这纯属业主委员会的其他民事行为, 不属于单个业主可撤销的范围?? 此外, 根据 《民法典》 的相关规定, 提起撤销之诉的为 “合同一方当事人”, 而单个业主明显并非合同一方当事人, 即单个业主并非物业服务合同的直接当事人, 依法也不能对该合同行使撤销权?? 案例 1: 业主能否以个人名义起诉物业公司主张知情权? ———梁某诉 A 物业公司物业服务合同纠纷案 实务要点 涉及全体业主共同利益的事项, 理论上一般应由业主委员会代表业主作为原告进行诉讼?? 但所诉请的共同利益事项并未关乎业主共同利益的处分, 仅是了解相关信息, 行使相应的业主知情权, 则无须由业主委员会提起诉讼, 有直接利害关系的业主也可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼?? 案情简介 某小区业主委员会与 A 物业公司签订了物业服务合同?? 该小区有个对外收费的露天停车场, 小区公共广场又出租给外人经营??梁某是该小区的业主, 其认为业主委员会和 A 物业公司恶意串通, 排除业主知情权和管理权, 于是诉至法院, 请求判令 A 物业公司向其提供并公示小区共有部分的使用和收益情况?? 建筑区划内规划用于停放汽车的车位?? 车库的处分情况?? A 物业公司称, 梁某作为原告的主体不适格, 因为要求提供公共收益情况的事项属于应当由全体业主共同决定的事项, 不能由梁某单独以个人名义提起诉讼?? 争议焦点 本案的争议焦点在于: 业主能否以个人名义起诉物业公司主张知情权的行使? 法院判决 法院认为, 根据 《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》 (现已失效) 第 2 条的规定,涉及全体业主共同利益的事项, 由业主委员会作为原告进行诉讼??未成立业主委员会的, 有利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼?? 涉案小区至今尚未成立业主委员会?? 本案梁某提出的诉讼请求均与其存在利害关系, 故可以个人名义起诉?? 专家解读 本案中可以探讨两个法律问题, 一是业主能否以个人的名义起诉涉及全体业主共同利益的事项? 二是业主对公共收益知情权的范围是什么? 1 业主个人能否以个人的名义起诉涉及全体业主共同利益的事项 根据 《民法典》 及相关法律的规定, 小区公共部分的收益情况确实属于涉及全体业主共同利益的事项, 而追索小区公共部分的收益也确实属于应当经过全体业主共同决策的事项?? 但在追索公共收益之前的知情权, 是否也需要全体业主共同决策才能行使呢? 笔者认为是不需要的?? 《*高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第 13 条规定: “业主请求公布?? 查阅下列应当向业主公开的情况和资料的, 人民法院应予支持: (一) 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集?? 使用情况; (二) 管理规约??业主大会议事规则, 以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录; (三) 物业服务合同?? 共有部分的使用和收益情况; (四) 建筑区划内规划用于停放汽车的车位?? 车库的处分情况; (五) 其他应当向业主公开的情况和资料??” 根据前述规定可见, 请求行使知情权的适格主体并未限制在全体业主或者业主委员会, 而是 “业主”, 也就意味着业主个人也可以以个人的名义向物业公司?? 业主委员会等主体主张知情权, 而无须经过全体业主共同决策的程序?? 2 业主关于公共收益知情权的范围是什么 《*高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第 13 条原则性地规定了业主知情权的范围, 《民法典》 则进一步明确了物业服务人应当定期将服务的事项?? 负责人员?? 质量要求?? 收费项目?? 收费标准?? 履行情况,以及维修资金使用情况?? 业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会?? 业主委员会报告?? 但实操中,公共收益是业主*为关注的利益, 因此对于公共收益, 业主的知情权所指向的对象会更加细致一些?? 结合实际情况, 关于公共收益, 业主可以主张物业公司公开的信息为物业公司服务期限内有关小区公共服务事项的各类合同?? 物业服务费用收支?? 停车场?? 电梯?? 广场门店?? 小区公共场所等公共部分的租金?? 广告费?? 使用费等公共收益使用情况及账目 (包括财务收支账目明细?? 收支凭证等具体资料) 等?? 而如何查阅, 一般司法审判实践中, 法院会判令物业公司在限期内提供前述书面资料给业主, 业主可以通过复印或者拍照的方式进行查阅?? 法条链接 《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定: (一) 制定和修改业主大会议事规则; (二) 制定和修改管理规约; (三) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四) 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五) 使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六) 筹集建筑物及其附属设施的维修资金; (七) 改建?? 重建建筑物及其附属设施; (八) 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动; (九) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项?? 业主共同决定事项, 应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决?? 决定前款第六项至第八项规定的事项, 应当经参与表决专有部分面积四分之三 以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意?? 决定前款其他事项, 应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意?? 第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项?? 负责人员?? 质量要求?? 收费项目?? 收费标准?? 履行情况, 以及维修资金使用情况?? 业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业 主公开并向业主大会?? 业主委员会报告?? 《物业管理条例》 第六条 房屋的所有权人为业主?? 业主在物业管理活动中, 享有下列权利: (一) 按照物业服务合同的约定, 接受物业服务企业提供的 服务; (二) 提议召开业主大会会议, 并就物业管理的有关事项提 出建议; (三) 提出制定和修改管理规约?? 业主大会议事规则的建议; (四) 参加业主大会会议, 行使投票权; (五) 选举业主委员会成员, 并享有被选举权; (六) 监督业主委员会的工作; (七) 监督物业服务企业履行物业服务合同; (八) 对物业共用部位?? 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九) 监督物业共用部位?? 共用设施设备专项维修资金 (以下简称专项维修资金) 的管理和使用; (十) 法律?? 法规规定的其他权利??