房地产开发企业税收与会计实务大全(第三版)(上下册)

第1章??房地产开发基本常识及纳税概述

1.1??房地产开发基本业务知识

1.1.1??房地产开发主要业务活动

1.1.2??房地产开发常用术语

1.2??房地产开发主要阶段

1.3??房地产开发涉及税费概述

第2章??企业设立环节税收政策实践应用

2.1??房地产开发企业设立及相关税务问题概述

2.1.1??设立房地产开发企业应当具备的条件

2.1.2??新设立房地产开发企业的备案程序

2.1.3??房地产开发企业设立中的税收问题

2.2??投资主体不同影响税后净收益

2.2.1??企业所得税后利润分配纳税依据

2.2.2??税金及附加对企业净利润的影响

2.2.3??内、外资企业利润分配的税收差异

2.2.4??内、外方股东以分配利润直接投资所得税待遇的差别

2.2.5??内、外方股东股权转让的税收差异

2.3??适当借款有助于降低税收支出

2.3.1??单纯权益性投资对企业所得税的影响

2.3.2??债权性投资与权益性投资对企业所得税的影响

2.3.3??债权性投资与权益性投资对土地增值税的影响

2.3.4??信托融资“假股权真债权”退出定价税收风险

2.4??公司注册地与项目所在地是否一致要权衡

2.5??设立分公司还是子公司的税收权衡

2.5.1??设立子分公司的税收权衡

2.5.2??土地如何在母子公司之间内部流转

2.5.3??严禁强制或变相要求外地建筑企业在本地设立分公司或子公司

2.6??以土地使用权作价投资应考虑税收问题

第3章??取得土地使用权环节税收政策实践应用

3.1??土地使用权取得方式概述

3.1.1??土地使用权出让及年限规定

3.1.2??“招拍挂”

3.1.3??以划拨方式取得的土地使用权转让

3.1.4??购买在建（项目）工程

3.1.5??收购项目公司

3.1.6??合作开发

3.1.7??社会保障性住房建设用地

3.1.8??取得土地使用权涉及税费

3.2??集体建设用地使用权流转相关知识

3.2.1??集体建设用地使用权流转形式

3.2.2??集体建设用地使用权初次流转程序

3.2.3??集体建设用地使用权再流转程序

3.3??土地使用权转移计征契税实践应用

3.3.1??出让土地使用权契税政策解读

3.3.2??出让土地使用权如何确定契税计税依据

3.3.3??城市基础设施配套费是否计征契税

3.3.4??划拨用地转让是否补征契税

3.3.5??改变土地用途是否征收契税

3.3.6??无效产权转移能否退还契税

3.3.7??因政府征用重新承受土地是否缴纳契税

3.3.8??以土地使用权抵债是否缴纳契税

3.3.9??特殊情形契税申报可以无发票

3.3.10??企业办学校用地是否缴纳契税

3.3.11??社区养老和家政服务业用地可免契税

3.3.12??饮水工程用地可免契税

3.3.13??购买住房作为公租房可免契税

3.3.14??易地扶贫搬迁可免契税

3.3.15??未办理房屋权属变更登记前退房可退契税

3.3.16??契税应以“不动产单元”为对象确定计税依据

3.3.17??互换房屋可差额计征契税

3.3.18??特殊情形契税计税依据

3.3.19??契税计税依据不包括增值税

3.3.20??购房契税优惠政策

3.3.21??办理权属登记手续前申报缴契税

3.4??改制重组契税征免实践应用

3.4.1??改制重组免征契税的政策规定

3.4.2??改制重组免征契税政策的实践应用

3.5??耕地占用税该由谁缴纳

3.5.1??耕地占用税该由企业交还是政府交

3.5.2??耕地占用税在土地出让前就该缴纳

3.5.3??可否一年免征城镇土地使用税

3.5.4??财产和行为税纳税申报表

3.6??受让土地注意城镇土地使用税之税收风险

3.6.1??合同未约定土地交付日期的税收风险

3.6.2??未缴纳土地出让金是否免缴城镇土地使用税

3.6.3??未办理土地使用证开发也应缴纳城镇土地使用税

3.7??囤地缴纳土地闲置费影响清算成本扣除

3.7.1??开发商囤地要缴纳土地闲置费

3.7.2??土地闲置费在土地增值税清算中不能扣除

3.8??政府土地返还款营改增后风险依旧在

3.8.1??土地返还款计入收入还是冲减土地成本

3.8.2??土地返还利益不属于免税收入

3.8.3??对土地返还利益土地增值税处理应慎重

3.8.4??对土地返还利益如何进行增值税处理

3.8.5??土地减免款是否计入房产原值计征房产税

第4章??旧城改造项目税收政策实践应用

4.1??拿地先拆迁税务视角分析

4.1.1??旧的拆迁基本程序规定

4.1.2??拆迁政策之变迁

4.1.3??旧城改造、拆迁补偿需要关注的问题

4.2??被征收人旧城改造政策分析

4.2.1??城市房屋拆迁被征收人的增值税处理

4.2.2??城市房屋拆迁被征收人是否缴纳个人所得税

4.2.3??被征收人取得安置房屋后销售如何征收个人所得税

4.2.4??被征收人（自然人）取得拆迁补偿房屋如何计征契税

4.2.5??被征收人（拆迁户）是否免征土地增值税

4.2.6??被征收人（企业）企业所得税是否有优惠

4.3??拆迁人与征收人旧城改造政策不完全一致

4.3.1??拆迁主体与征收主体增值税处理

4.3.2??拆迁还房土地成本能否增值税差额扣除

4.3.3??城市房屋拆迁补偿费如何计入土地增值税扣除项目

4.3.4??城市房屋拆迁补偿款是否缴纳契税

4.3.5??城市房屋拆迁补偿费企业所得税处理

4.3.6??先拆迁后出让补偿款不一定要计成本

4.3.7??土地改造不征增值税要具备的条件

4.4??旧城改造项目如何清算土地增值税

4.5??城市更新*具指导性意义的文件

第5章??代建开发与增值税计税方法

5.1??取得土地使用权后再代建如何征税

5.2??没有土地代建行为如何征税

5.2.1??税务机关对代建行为的确认标准

5.2.2??委托方如何纳税

5.2.3??开发商如何纳税

5.3??政府工程营改增后如何计税

5.3.1??BT项目如何计算缴纳增值税

5.3.2??BOT项目如何计算缴纳增值税

5.3.3??PPP项目如何计算缴纳增值税

第6章??土地使用权转让如何计征增值税

6.1??转让土地使用权是否可以按差额纳税

6.1.1??不动产转让如何计征增值税

6.1.2??土地使用权转让如何计征增值税

6.1.3　直接转让土地与转让在建工程有无区别

6.2??在建工程转让与股权转让获取开发用地

6.3??股权转让取得土地使用权税收实践应用

6.3.1??土地使用权直接转让的经营风险

6.3.2??股权转让下的税务处理及政策应用

6.4??整体产权转让收购项目公司税收实践应用

6.4.1??整体产权转让是否征收增值税

6.4.2??整体产权转让免征土地增值税

6.4.3??印花税相关问题

6.4.4??企业所得税相关问题

6.4.5??契税相关问题

6.5??整体资产转让获取土地税收实践应用

6.5.1??增值税相关问题

6.5.2??土地增值税相关问题

6.5.3??企业所得税相关问题

6.5.4??印花税相关问题

6.5.5??契税相关问题

第7章??合作开发房地产税收政策实践应用

7.1??房地产合作开发

7.1.1??房地产合作开发概述

7.1.2??合作开发的基本模式

7.1.3??合作开发的法律问题

7.2??当合作建房遇到增值税

7.2.1??不成立合营企业的合作建房

7.2.2??成立合营企业的合作建房

7.2.3??房地产开发企业吸收他人资金合作建房

7.3??合作建房免征土地增值税分情况分析

7.3.1??合作建房项目清算主体的确定

7.3.2??合作建房分得现金是否免税

7.3.3??合作建房分得房产再出售情形的处理

7.3.4??合作建房双方的税务与会计处理

7.4??分房分利会计税务处理不一样

7.5??先联合拿地再合作建房如何处理

第8章??房地产建设环节税收政策实践应用

8.1??开发成本核算的主要内容

8.1.1??房地产开发成本对象及确定原则

8.1.2??房地产开发成本分类及核算的具体范围

8.2??建筑工程施工合同计税方法的选择

8.2.1??营改增新老项目划分的原则

8.2.2??建筑服务计税方法的选择

8.2.3??建筑服务总分包差额计税规则

8.3??共同成本及代建工程的会计核算处理

8.3.1??房地产开发成本的核算程序

8.3.2??房地产开发成本中共同成本的分配方法

8.3.3??成本分配所依据的建筑面积的确定

8.3.4??房地产共同成本分配方法案例解析

8.3.5??土地增值税清算时扣除项目金额支付的截止时间

8.3.6??土地增值税清算时成本分摊的一般规则

8.3.7??土地增值税清算时层高系数法实践应用

8.3.8??土地增值税清算时按投影面积分摊土地成本实践应用

8.3.9??土地增值税清算时地下车位如何分摊成本

8.3.10??土地增值税清算时商业用地和住宅用地如何分摊成本

8.4??会计成本不等于开发产品计税成本

8.4.1??开发产品完工前成本的确认

8.4.2??开发产品完工条件的确认

8.4.3??开发产品完工后成本的确认

8.4.4??预提成本影响完工产品计税成本的确定

8.4.5??计税成本发票取得时限规定

8.4.6??房地产开发企业预提成本并非随意扣除

8.4.7??营改增后质押金、保证金的税务处理

8.4.8??营改增后建筑发票的规范性要求

8.5??售楼部不同模式的税务处理

8.5.1??将开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修装饰后作为营销设施使用

8.5.2??利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施作为营销设施使用

8.5.3??将开发小区内的配套设施装修装饰后作为营销设施临时使用

8.5.4??在开发小区之外的人口密集区设置销售网点作为营销设施使用

8.6??项目工程用房与销售用房税务处理不同

第9章??房地产增值税税收政策实践应用

9.1??商品房销售基本政策

9.1.1??商品房现售

9.1.2??商品房预售

9.2??房地产销售预缴税款与纳税申报

9.2.1??新老项目的确定

9.2.2??预缴税款

9.2.3??一般计税方法

9.2.4??纳税申报

9.3??房地产企业进项税额抵扣实践应用

9.4??房地产销售开发产品发票如何开具

9.4.1??房地产正常发票开具

9.4.2??预收款是否开具发票

9.4.3??主要政策及发票开具规定

9.4.4??开具红字增值税发票管理规定

9.5??转让“二手房”增值税政策实践应用

9.6??不动产出租增值税政策实践应用

9.6.1??一般纳税人出租不动产的增值税规定

9.6.2??小规模纳税人出租不动产的增值税规定

9.6.3??预缴税款

9.6.4??发票开具及征收管理

9.7??房地产企业特殊业务增值税政策问答

第10章??房地产企业经营收入企业所得税处理实践应用

10.1??房地产开发企业预售收入企业所得税处理

10.1.1??产品完工标准

10.1.2??预计计税毛利率

10.1.3??计税毛利率营改增前后的对比分析

10.1.4??预售阶段所得税收入的确认

10.1.5??预收账款会计科目的设置

10.1.6??预售阶段企业所得税预缴纳税申报的变化

10.1.7??预缴企业所得税纳税申报表填报税收风险

10.1.8??预售阶段可否弥补以前年度亏损

10.1.9??预售阶段企业所得税年度汇算清缴的有关问题

10.1.10??税务机关检查调增的企业应纳税所得额可否弥补以前年度的亏损

10.2??会计准则与企业所得税对房地产收入的确认差异

10.2.1??会计对收入的确认

10.2.2??税法对收入的确认

10.3??开发产品完工后收入的所得税处理

（字数限制，后略）

案例目录

第2章??企业设立环节税收政策实践应用

案例2-1??内、外资企业利润分配的税收差异

案例2-2??内、外方股东股权转让的税收差异

案例2-3??单纯权益性投资对企业所得税的影响

案例2-4??债权性投资与权益性投资对企业所得税的影响

案例2-5??信托融资成本在土地增值税清算时能否列入开发费用扣除

案例2-6??以土地作价投资应考虑哪些税收问题

第3章??取得土地使用权环节税收政策实践应用

案例3-1??减免土地出让金可否减免契税

案例3-2??土地使用权分割比例发生变化是否征收契税

案例3-3??划拨土地转让各方应如何补缴契税

案例3-4??补缴土地出让金是否缴纳契税

案例3-5??企业办学校用地是否缴纳契税

案例3-6??土地转让免征契税的税务策划

案例3-7??股权转让以及土地权属名义变更登记是否征收契税

案例3-8??以土地抵顶债务是否征收契税

案例3-9??承担安置注销、破产企业职工可减免契税

案例3-10??缴纳耕地占用税之后可否免一年城镇土地使用税

案例3-11??取得土地使用权后何时开始缴纳城镇土地使用税

第4章??旧城改造项目税收政策实践应用

案例4-1??因房屋被征收而取得货币补偿用于购买房屋如何缴纳契税

案例4-2??政策性搬迁业务如何进行会计和税务处理

案例4-3??旧城改造项目取得土地使用权如何确认契税计税依据

案例4-4??安置回迁房如何进行会计和税务处理

案例4-5??安置回迁房如何确定计税成本

案例4-6??取得土地使用权后收到的拆迁返还款如何进行会计和税务处理

案例4-7??营改增后拆迁还建项目如何测算土地增值税

第5章??代建开发与增值税计税方法

案例5-1??合作开发中未取得土地使用权的情形如何纳税

第6章??土地使用权转让如何计征增值税

案例6-1??不动产转让如何计征增值税

案例6-2??不动产转让丢失原发票如何计征增值税

案例6-3??有法院裁定书转让不动产可否差额纳税

案例6-4??接受投资取得的不动产再转让可否差额纳税

案例6-5??土地使用权转让如何计征增值税

案例6-6??接受投资取得的土地使用权再转让可否差额纳税

案例6-7??“招拍挂”取得的土地使用权再转让可否差额纳税

案例6-8??小规模纳税人转让土地使用权如何纳税

案例6-9??一般计税方法下可否以营业税发票额从销售额中扣除

案例6-10??折价销售房产可否差额纳税

案例6-11??李嘉诚为什么要选择股权转让方式

案例6-12??领汇基金为什么不选择以股权转让方式获取物业

案例6-13??资产转让与以股权转让方式获取项目，哪种方案好

案例6-14??营改增后项目转让要考虑增值税计税方法

案例6-15??股权收购如何进行会计和税务处理

案例6-16??股权收购如何适用特殊性税务处理

案例6-17??公司收购中交易双方如何进行税务处理

案例6-18??整体资产购买如何进行会计处理

案例6-19??土地使用权投资和股权转让业务是否涉及增值税

案例6-20??非完全股权支付下收购公司如何进行会计和税务处理

第7章??合作开发房地产税收政策实践应用

案例7-1??合作建房如何计征增值税

案例7-2??“以房换地”如何确定计税销售额

案例7-3??合作开发协议撤销收回土地使用权是否征收增值税

案例7-4??开发建设投入换入房屋使用权如何计税

案例7-5??合作开发如何确定双方增值税纳税义务发生时间

案例7-6??以出地方名义立项如何认定双方合作性质

案例7-7??提供资金换回房屋是否征收增值税

案例7-8??合作建房项目清算主体如何确定

案例7-9??合作建房分回房屋或者现金如何征收土地增值税

案例7-10??合作建房双方的税务与会计处理

案例7-11??不成立独立法人公司合作开发，分房分利哪个好

案例7-12??甲乙双方共同拿地开发建设如何进行税务与会计处理

第8章??房地产建设环节税收政策实践应用

案例8-1??建筑公司一般计税方法下如何开具增值税专用发票

案例8-2??建筑公司简易计税方法下如何开具增值税专用发票

案例8-3??出售开发产品应分摊多少土地成本

案例8-4??出售开发产品应分摊多少开发成本

案例8-5??开发产品已完工未交付如何确认应纳税所得额

案例8-6??开发产品完工后未取得全部发票如何进行会计和税务处理

案例8-7??结算计税成本发票取得有无时间限制

案例8-8??样板间装修装饰费用如何进行会计处理

案例8-9??项目工程用房与销售用房如何进行税务处理

第9章??房地产增值税税收政策实践应用

案例9-1??房地产公司是否可以享受留抵退税政策

案例9-2??企业增量留抵退税后，注意附加税费不要多缴

案例9-3??房地产公司如何划分不得抵扣的进项税额

案例9-4??建设公共配套设施取得进项税额可否全部抵扣

案例9-5??一般计税方法下房地产公司如何开具发票

案例9-6??房地产公司一般计税方法下如何确认发票税额

案例9-7??折扣销售开发产品如何计算增值税

案例9-8??出售营改增后购入的房产如何开具增值税专用发票

案例9-9??出售营改增前购入的房产如何开具增值税专用发票

案例9-10??自然人出售房产如何开具增值税专用发票

案例9-11??出租商铺月租金未超过15万元如何确定计税依据

案例9-12??出租商铺月租金超过15万元如何确定计税依据

案例9-12??个体工商户出租住房如何开具增值税普通发票

案例9-13??个体工商户出租住房如何开具增值税专用发票

第10章??房地产企业经营收入企业所得税处理实践应用

案例10-1??代销手续费可否冲减收入

案例10-2??买断式代销手续费可否冲减收入

案例10-3??超基价分成销售开发产品可否冲减收入

案例10-4??包销开发产品开发商如何确认收入

案例10-5??季度预缴所得税可否扣除税金及附加

案例10-6??完工结转收入季度预缴所得税可否减预计毛利额

案例10-7??结转收入时季度预缴申报表填报方面的税收风险

案例10-8??企业所得税月（季）度预缴纳税时可否弥补以前年度亏损

案例10-9??检查调增的企业应纳税所得额可否弥补以前年度亏损

案例10-10??开发产品完工后如何计算企业所得税

案例10-11??预租定金与预收租金如何进行税务处理

案例10-12??以土地使用权投资如何进行企业所得税处理

案例10-13??核定征收企业所得税改为查账征收，以前亏损可否弥补

案例10-14??约定面积与确权面积出现误差后如何确定销售收入

案例10-15??代垫首付款如何进行纳税处理

案例10-16??购房代付契税如何确定计税收入

案例10-17??首付款打折如何进行纳税处理

案例10-18??售后回购如何进行企业所得税处理

案例10-19??买房奖车如何进行税务处理

案例10-20??房地产公司支付违约金能否税前扣除

案例10-21??支付房地产公司的违约金能否税前扣除

案例10-22??配建社会保障房各税种如何进行税务处理

案例10-23??安置住房如何免征城镇土地使用税