高层住区物业管理与服务

　　《高层住区物业管理与服务》：　　2.物业管理招投标的意义　　（1）物业管理招投标是物业管理市场发展的需要　　随着社会主义市场经济的发展，物业服务企业的管理服务作为一种劳务商品，也要进入市场进行等价交换，接受市场公平竞争的考验。物业服务企业提供的管理服务——劳务性的无形商品要通过市场实现交换，它的价值和价格就必须被物业管理市场所接受。因此，通过物业管理招标，评定其价值和价格在现行物业管理的市场价格水平下能否被接受，是保证等价交换顺利进行的前提，也是价值规律的客观要求。　　（2）物业管理招投标是帮助居民树立正确消费观的需要　　受几十年传统计划经济和低房租、福利制住房使用的管理体制影响，不少居民对物业管理这一新生事物还没有从思想上彻底理解和接受，在消费物业管理服务这种商品时，还存在着种种心理误区。物业管理招投标活动的开展，能够扩大物业管理的影响面，业主在活动中能够学到很多物业管理知识和新观念，从而增强对物业管理的深层次理解，改变传统的思想观念，树立正确的物业管理消费观，增强维权意识，减少物业管理纠纷，与物业服务企业共同搞好社区物业管理工作。　　（3）物业管理招投标是提高物业管理水平的需要　　要提高物业管理水平，促进物业管理行业的发展，就要有充满活力的市场竞争。在竞争中，一些经营管理好、服务水平高、竞争能力强的企业将会赢得信誉和更多的委托管理业务；而经营管理差、服务水平低的企业，将在竞争中被淘汰。因此，物业管理实行招标，有利于提高物业管理的质量和物业的保值、增值，有利于增强物业服务企业的活力，有利于市场经济的发展。　　3.物业管理招标的原则　　物业管理招标的目的是在一场竞争性招标中，找到*理想的物业服务企业。开发商或业主要想吸引尽可能多的物业服务企业投标，并从竞争性投标中得益，物业管理招标就必须贯彻“公平、公正、公开、合理”的原则。　　（1）公平原则。是指在招标文件中向所有物业服务企业提出的投标条件都是一致的，即所有参加投标者都必须在相同基础上投标。　　（2）公正原则。是指投标评定的准则是衡量所有投标书的尺度。例如，若需要提交投标保证书的，那么对所有的投标物业服务企业都应有这一要求。　　（3）公开原则。是指招标过程中各项程序对外公开，实行行业监督，以增加招标的透明度。　　（4）合理原则。指选定投标的价格和要求必须合理，不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。　　为了真正贯彻公平、公正、公开、合理的原则，开发商或业主在招标中应即时计分，即时公布招标结果。在招标过程中，应设置监督员和公证员，招标领导小组和专家评审委员会必须持客观中立立场，用招标文件客观地衡量所有的投标书，达到正确计分，即时公布中标结果。　　4.物业管理招标的特点　　物业管理本身要求的特点使物业管理招标与其他招标相比有所不同。　　超前招标。物业管理的前期管理，决定了物业管理招标必须超前。因为只有中标的公司才能参与前期工作，才能参加物业的规划、设计、施工、验收等活动，才能确保物业质量，并及时做好后期管理的各项准备工作。　　具有阶段性。物业一旦建造完成，其使用寿命具有长期性。这种长期性意味着物业管理是一项长期工作。物业管理的这种长期性特点决定了物业管理招标具有阶段性。首先，招标文件中的各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性，经过一段时间，由于各种变化可能需要调整。其次，物业服务企业一旦中标，并不意味着可以长期占据这一市场份额直到所管物业的寿命期结束，可能在激烈的竞争中被更好的物业服务企业所替代。　　因此，物业管理招标具有阶段性和时间性的特点。一般委托管理具有一定期限，期限到期时，业主委员会根据物业服务企业的管理服务业绩，通过决议决定是否续聘原物业服务企业。当然也可能未过委托管理期限，但由于原中标的物业服务企业未能很好地履行合同中的权利、责任和义务而遭解聘，由业主委员会重新招聘物业服务企业。　　……