物业管理法规

某小区业主李某上班回家后发现自己的住房被盗贼“光顾”，房内的财物损失上万元， 盗贼已经逃之夭夭，负责小区安全的保安没能提供有力的线索，门卫也没有陌生来访人员 的登记记录。李某认为，物业服务企业与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，自己交纳了物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护，于是将物业服务企业告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。业主住房被盗，物业服务企业应否赔偿? 评析： 因财产被盗，业主把物业服务企业推上被告席的诉讼已不鲜见，司法界对此观点各异，争论非常激烈。《物业管理条例》对此问题也做了规定，即物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物业管理条例》的规定在实践中较难操作。其原因首先是物业服务企业提供的服务性质应加以明确，是仅仅对公共设施设备的管理，还是负有保护业主人身财产安全之责。其次，什么样的服务就应当获得什么样的报酬，权利义务应当对等。物业服务企业收取的物业管理费是否包括了保护业主人身财产安全的费用。*后，承担法律责任必须以行为人主观上有过错为前提，只有在法律有明确规定的情况下才能适用无过错原则。而业主被盗或被杀，物业服务企业未必就一定负有不可推卸的责任。因此，法律界人士认为在物业服务合同中应明确物业服务企业的权利义务，只有在有过错的情况下物业服务企业才应当承担于己不利的法律后果。本案例因为有窃贼的供词，所以过错责任非常明晰。法院认为，物业服务企业与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，而小区的一处侧门却没有锁上，小区的物业服务企业没有很好地履行职责，属于违约行为，而这与李某家的失窃有直接的因果关系，应该赔偿李某的损失。 一、建设单位的法律责任 （一）建设单位在物业管理中的违法行为 建设单位处于物业管理中的**个环节，不仅决定着物业本身的质量，而且由它主导 的前期物业管理也关系到之后的物业管理水平。由于建设单位在物业管理中的重要地位，《物业管理条例》对建设单位进行了一系列的规范，并明确了有以下行为的建设单位的违 法性及法律责任：（1）建设单位作为新建房屋出售单位，违反《物业管理条例》关于前期物业管理的规定，消极履行或部分履行自己在物业管理方面依法应以“作为”方式履行的义务。如没有选聘物业服务企业、没有制定临时管理规约、在销售物业前没有将临时管理规约向物业买受人明示并予以说明等。 （2）办理物业承接验收手续时，拒不移交或迟延移交物业资料。在办理物业承接验收 手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理所必需的其他资料。拒不移交或迟延移交给物业服务企业带来损失的，应当承担赔偿责任。 （3）建设单位违法选聘物业服务企业。具体表现为三种情况：未通过招投标的方式选 聘物业服务企业;在以招标形式选聘物业服务企业而投标人少于3人的情况下，没有经过物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘物业服务企业;住宅规模较小，但没有经过物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的批准，采用协议方式选聘物业服务企业。 （4）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用 权，给业主造成损失。 （5）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房。一般包括两种 情况：一是在规划设计时没有考虑物业管理用房;另一种是将原来规划设计的物业管理用 房移作他用。 （6）未经消防安全审批或使用不合格的消防材料。具体包括:建筑工程的消防设计未 经公安消防机构审核或者经审核不合格，擅自施工;擅自变更建筑工程消防设计;依法应当进行消防设计的建筑工程竣工时，未经消防验收或者经验收不合格，擅自使用;公众聚集的场所未经消防安全检查或者经检查不合格，擅自使用或者开业;擅自降低消防技术标准施工、使用防火性能不符合国家标准或者行业标准的建筑构件和建筑材料，或者采用不合格的装修、装饰材料施工。