REITs:实现公共资产证券化的金融模式

序言

**章REITs启航

**节REITs的介绍

一、REITs的基本概念

二、REITs的分类

三、REITs的特点

四、REITs的益处

五、REITs的模式

第二节REITs试点正式启航

一、认识REITs

二、公募REITs破冰

三、基础设施REITs

四、REITs规模

第三节为什么需要REITs

一、生逢其时的REITs

二、商业地产的现状与痛点

三、住宅地产的现状与痛点

四、抵押型REITs收益与抗风险能力相对齐高

第四节国外REITs发展情况概述

一、美国REITs发展概述

二、日本REITs发展概述

三、新加坡REITs发展概述

第五节国内REITs发展情况概述

一、类REITs产品

二、*早的REITs产品尝试

三、REITs在国内的发展

第六节REITs和政府PPP项目相结合的益处

一、政府PPP项目的现状和困境

二、REITs盘活存量资产

第二章REITs与地方债

**节公共资产

一、公共资产的定义与范围

二、公共资产的特点

三、海外公共资产

第二节用REITs解决地方债问题迫在眉睫

一、地方债整体规模

二、地方债省区规模

三、我国地方债特点

第三节中国式“次贷”

一、地方债核心问题

二、地方债存在的风险

三、目前解决地方债的主要方式及存在的问题

第三章 用REITs化解地方债

**节用REITs解决地方债的思路

一、用REITs解决地方债的现实需求

二、用REITs解决地方债的思路与路径

三、用REITs解决地方债的案例分析

第二节REITs的比较优势

一、REITs自身的优势

二、用REITs化解地方债的优势

第三节用REITs化解地方债的重要现实意义

第四章 REITs产品的设计路径

**节REITs产品设计的前提条件

一、参与者

二、基础资产

三、法律法规

第二节REITs产品的设计思路

一、权益类REITs产品的设计思路

二、固定收益类REITs产品的设计思路

三、基础设施REITs与商业物业REITs的设计差异

第三节设计方案

一、产品规模、产品期限与收益分配方式

二、分层结构

三、退出方式

四、交易结构

五、其他条款

第五章 REITs产品的税收问题

**节REITs产品设立与投资环节税费

一、产品设立与投资环节产生的税费

二、产品设立与投资环节的税费承担主体

三、产品设立与投资环节的税费种类

第二节REITs产品运营环节税费

一、基础资产运营相关税费

二、收益分红相关税费

三、运营环节的其他税费

第三节REITs产品流转与退出环节税费

一、购买产品环节税费

二、赎回与转让产品环节税费

三、产品退出环节税费

第四节关于REITs产品税负的建议

一、现行政策下REITs产品税收筹划要点

二、我国REITs产品税收政策问题

三、REITs产品税收政策制定的建议

四、其他国家或地区REITs立法税收政策对比

第六章 REITs试点政策解读

**节REITs试点的政策沿革

第二节REITs试点新政的核心摘要

第三节关于REITs试点的三大条件解读

一、对项目的权属情况的要求

二、对项目收益及现金流要求

三、对发起人和运营方的要求

第四节REITs试点工作的前瞻

一、项目试点工作面临的有利条件和机遇

二、项目试点工作可能面临的问题与解决方式

三、项目试点工作的前瞻

第七章 公共资产REITs的案例与发展

**节国内基础设施REITs案例

一、概况

二、高速公路类

三、仓储物流类

四、产业园区类

五、公用事业类

第二节海外公共资产REITs案例

一、概况

二、基础设施类

三、数据中心类

四、自助仓储类

五、工业园区类

六、亚太市场公共资产REITs案例

第三节不动产离岸中心模式

一、离岸结构对比

二、不动产SPV体系

三、不动产离岸中心

第四节公共资产REITs的未来发展

一、未来发展

二、新公共基础设施建设

三、社会主义共同富裕

参考文献

附录

附录1：以不动产估值测算为例的收益还原法介绍

附录2：REITs不动产资产评估方法选用

附录3：基础设施REITs试点政策

附录4：基础设施REITs地方推进政策