中国指数研究理论与实践

　　一、房地产价格指数的定义与特点　　房地产价格指数是一个相对指标，用来反映不同时期房地产市场价格水平的变化趋势和程度，包括土地交易价格指数、房地产销售价格指数、房地产租赁价格指数等。土地交易价格指数是指房地产开发商或其他建设单位在进行房地产开发前，为取得土地使用权而实际支付的价格变动趋势和程度的相对数，交易价格不包括后继开发费用、税费、手续费等，主要分类为住宅用地、商办用地、工业用地、旅游用地等；房地产销售价格指数是指一定时期内房屋销售价格变动趋势和程度的相对数，包括商品房、公有和私有房屋等各大类房屋的销售价格的变化情况；房地产租赁价格指数是反映一定时期内房屋租赁价格总水平的变动趋势和程度的相对数，包括住宅租赁、办公楼租赁、商业用房租赁、厂房租赁等。　　房地产价格指数应该尽量排除各种外界因素的影响，而只反映由市场供求变化和货币购买力所引起的价格变化，形成所谓的纯粹价格指数。　　房地产以及房地产市场的特点决定了房地产价格指数不同于一般的价格指数：一方面，与一般物价指数相比，房地产价格指数既是对整个国民经济物价指数体系的完善，为国家监控房地产行业市场服务，又是对行业市场更细的把握，在更大程度上为市场服务；另一方面，与金融证券指数相比，房地产价格指数的编制要困难得多。　　1.产品的流动性不同　　金融证券具有高度的流动性，而房地产流动性很低。　　2.产品的差异性不同　　金融证券可以认为是无差别的，而房地产的产品具有唯一性，同质的产品很难找到。　　3.单位产品的价值量不同　　每股股票只有几元到几十元，政府国债也不过每份几百元，而房地产各类产品少则几万元多则几百万上千万元。　　4.市场统一性不同　　证券市场在相当范围内可以作为统一市场，其供需差异是可以通过调拨产品或资金弥补的，而房地产产品不能互相替代，因此无法调拨。既无统一的市场，又无同质的产品，其产品价格指数的编制与股票指数相比要困难得多。　　5.资料获取的难易度不同　　证券市场的交易价格和成交量一般可准确、及时地获取，而房地产市场的欠公开性，使得实际资料的获取非常困难。　　这些差异造成房地产不能像证券一样有中央市场。这要求房地产价格指数既要注重市场的区域性，编制地区指数；也要注意物业的差别，编制分物业指数。另外，房地产生产经营的长期性和市场的不统一性也决定了房地产不能像证券指数那样，做到日报甚至是即时计算，而是按月、季甚至是更长的时间间隔来计算。　　、房地产价格指数的发布意义　　房地产价格指数是房地产市场中*重要的指标之一，其发布具有重要意义。它既可以反映国家或地区房地产市场的整体情况，又可以反映市场中不同物业类型的价格变动；既可以描述房地产市场的历史发展状况，又可以预测未来的发展趋势，具体的发布意义有以下四个方面：　　1.为政府宏观调控服务　　房地产是国民经济的基础性、先导性行业，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。政府部门可根据指数的变化来判断房地产市场的走势，决定未来的政策取向，进而有效地控制土地市场的供应，以防止房地产“泡沫”的产生，促进国民经济的持续、稳定和健康发展。　　……