房地产会计真账实操全流程演练(第2版)

第 一章 会计，你真的懂吗

——房地产开发企业会计概述

1.1 房企，整天忙什么 1

1.1.1 盖房子、卖房子——房企的主要业务 1

1.1.2 吃钱的行业——房企的经营特点 2

1.2 会计，为房企创造什么价值 4

1.2.1 不要说你懂房地产会计 4

1.2.2 房地产会计的职能 6

1.2.3 房地产会计的核算内容 7

1.2.4 房地产会计核算的特殊性 7

1.2.5 房地产开发企业会计科目设置 9

1.3 纳税，房企必须履行的义务 15

1.3.1 房企各经营环节的主要税种 15

1.3.2 税率与征收范围 15



第二章 先建一个项目公司

——企业设立的会计处理

2.1 房地产设立阶段业务概述 18

2.1.1　《中华人民共和国公司法》对企业设立条件的规定 18

2.1.2　《城市房地产开发经营管理条例》对企业设立条件的规定 19

2.1.3 房地产开发企业开发经营资质 19

2.2 企业设立阶段会计处理 21

2.2.1 实收资本的会计核算 21

2.2.2 资本公积的核算 28

2.2.3 开办费的核算 30



第三章 储地就得拼

——企业获取土地时的会计核算

3.1 我国的土地制度概述 32

3.1.1 获取土地的主要方式 32

3.1.2 我国有关土地的主要制度 35

3.2 获取土地的税务与会计问题 38

3.2.1 获取土地阶段纳税处理 38

3.2.2 获取土地阶段会计处理 45



第四章 盖房子容易吗

——开发建设阶段的会计核算

4.1 开发成本核算概述 51

4.1.1 成本核算的基本程序 52

4.1.2 房地产企业成本费用核算特点 52

4.1.3 划分成本核算项目 52

4.2 成本归集、分配的会计处理 54

4.2.1 成本分配法 54

4.2.2 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配 56

4.2.3 前期工程费的归集与分配 59

4.2.4 建筑安装工程费的归集与分配 61

4.2.5 基础设施费的归集与分配 68

4.2.6 开发间接费用的归集与分配 70

4.3 公共配套设施费的会计核算 73

4.3.1 成本对象的核算和确定 73

4.3.2 会计核算方法 74

4.4 土地开发成本与代建工程成本会计核算 80

4.4.1 土地开发成本的会计核算 80

4.4.2 代建工程成本核算 83

4.5 开发完工产品成本的结转 83

4.5.1 开发完工产品的确认条件 83

4.5.2 开发产品成本的核算 84

4.5.3 结转完工开发产品成本 86

4.5.4 结转开发产品销售成本 87



第五章 到底花了多少钱

——房地产行业成本会计核算

5.1 房地产行业成本核算对象特征 89

5.1.1 开发经营的计划性 89

5.1.2 开发产品的商品性 89

5.1.3 开发经营业务的复杂性 90

5.1.4 开发建设周期长、投资数额大 90

5.1.5 经营风险大 90

5.2 房地产行业核算对象 90

5.3 产品成本核算项目和范围 92

5.3.1 土地征用费及拆迁补偿费 92

5.3.2 前期工程费 92

5.3.3 建筑安装工程费 92

5.3.4 基础设施建设费 92

5.3.5 公共配套设施费 92

5.3.6 开发间接费 93

5.4 产品成本归集、分配和结转 93

5.4.1 土地开发的归集、分配和结转 93

5.4.2 配套设施开发成本的归集、分配和结转 94

5.4.3 房屋开发成本的归集、分配和结转 95

5.4.4 共同分配成本的归集、分配和结转 96



第六章 卖了，才算赚了

——转让及销售阶段的会计核算

6.1 转让及销售阶段业务概述 100

6.1.1 土地使用权转让 100

6.1.2 商品房销售 101

6.1.3 销售其他建筑物 108

6.1.4 代建工程 108

6.1.5 其他业务收入 110

6.2 转让及销售的账务处理 110

6.2.1 商品房销售收入的会计核算 110

6.2.2 土地使用权转让的会计核算 131

6.2.3 配套设施转让的核算 133

6.2.4 销售周转房的核算 134

6.2.5 代建工程收入的核算 134

6.2.6 其他业务收入的核算 135



第七章 我们有时也“炒房”

——投资性房地产的会计核算

7.1 投资性房地产的特征与范围 137

7.1.1 投资性房地产的定义及特征 137

7.1.2 投资性房地产的范围 138

7.2 投资性房地产纳税处理 141

7.2.1 增值税及附加 141

7.2.2 印花税 142

7.2.3 房产税 142

7.3 投资性房地产的账务处理 143

7.3.1 投资性房地产的确认和初始计量 143

7.3.2 与投资性房地产有关的后续支出 146

7.3.3 投资性房地产的后续计量 148

7.3.4 投资性房地产的转换 153

7.3.5 投资性房地产的处置 160



第八章 算一算，今年赚了多少

——利润结转及分配

8.1 利润结转及核算 163

8.1.1 利润的含义 163

8.1.2 损益核算 164

8.1.3 利润的结转 168

8.2 利润分配及其核算 170

8.2.1 利润分配的顺序 170

8.2.2 利润分配核算 171



第九章 四张表，看懂房企的财务真相

——财务会计报告

9.1 财务会计报告概述 175

9.1.1 财务报告及其目标 175

9.1.2 财务报表的组成 175

9.1.3 会计报表的编制要求 176

9.2 资产负债表 177

9.2.1 资产负债表概述 177

9.2.2 资产负债表的结构 178

9.2.3 资产负债表的编制 178

9.3 利润表 193

9.3.1 利润表的概念和作用 193

9.3.2 利润表的格式及内容 193

9.3.3 利润表的编制 195

9.4 现金流量表 202

9.4.1 现金流量表的概念和作用 202

9.4.2 现金流量及其分类 203

9.4.3 现金流量表的结构和内容 204

9.4.4 现金流量表的编制 205

9.5 所有者权益变动表 212

9.5.1 所有者权益变动表的内容及结构 212

9.5.2 所有者权益变动表的填列方法 217