爱问法律百科:商品房.二手房买卖必知200问

**章　商品房买卖的基础知识

1.什么是商品房？

2.商品房与“福利房”有什么区别？

3.什么是经济适用房？

4.什么是期房、准现房、现房？

5.什么是小产权房？

6.普通住宅、非普通住宅、非住宅有什么区别？

7.什么是容积率？

8.如何计算商品房建筑面积、套内建筑面积以及公摊面积？

9.层高和净高有什么区别？

10.什么是住宅专项维修资金？

11.住宅专项维修资金的使用范围是什么？

12.商品房买卖的基本程序有哪些？

13.商品房买卖合同的法律效力是什么？

14.商品房买卖合同必须采用书面形式吗？

第二章　商品房买卖合同的签订

**节??商品房的预售

15.房产商预售商品房需要具备哪些条件？

16. 房产商因未取得预售许可证明致使签订的商品房预售合同无效，购房者该如何维权？

17.商品房预售网签的意义及注意事项有哪些？

18.商品房预售登记备案具有何种性质与法律效力？

19.商品房预售登记备案与房屋预告登记有什么区别？

第二节??商品房预约合同的订立

20.认购书、意向书可以认定为商品房买卖合同吗？

21.房产商承诺为学区房但迟迟未兑现，购房者该如何维权？

22.什么是“定金罚则”？

23.定金与订金在法律上的意义是相同的吗？

24.订购协议中的“到期不签约，则定金不退还”条款有法律效力吗？

25.购房者签订订购协议后反悔，能否拒绝签订商品房预售合同？

26. 房产商违反订购协议拒不签订商品房预售合同，该如何承担违约责任？

第三节??商品房预售合同的订立

27.商品房预售合同是预约合同还是商品房买卖合同？

28. 因对商品房预售合同中的某些条款有异议导致合同无法签订，购房者能否解除订购协议且要求返还定金？

29.售楼广告上的内容或样板房能作为商品房买卖合同的内容吗？

30.售楼人员的口头承诺是否具有法律效力？

31.与房产公司的司机订立的商品房预售合同是否有效？

32.房产商借他人之名与自身订立的商品房买卖合同有法律效力吗？

33.签订商品房买卖合同时，常见的不公平条款有哪些？

34.“以房抵债”的商品房买卖合同有效吗？

第三章　商品房买卖合同的履行

**节??交房条件

35.房产商应具备哪些条件才能交房？

36.如何判断房产商是否完成了交房义务？

第二节??质量问题

37.房屋因质量问题不能交付使用，购房者该如何维权？

38.房屋交付使用后，发现有质量问题，购房者该如何处理？

39. 因房屋质量问题导致购房者无法正常使用，购房者能请求房产商承担租金损失吗？

40.房产商赠送的装修、家电等有质量问题，购房者该如何维权？

41.房屋的质量保修期是多久？

第三节??设计与合同不符

42.房产商擅自增加或减少楼层数，会面临哪些法律风险？

43.房产商擅自增加楼层，加高的楼层能否办理房屋权属证书？

44.实际层高不符合合同约定，房产商需要承担违约责任吗？

45.房屋面积与合同不符，该如何处理？

46.房屋布局与合同约定不符，购房者可否解除合同？

47.商品房因设计规划变更与合同约定不符，购房者该如何维权？

48.房产商擅自将规划的公园等绿地面积改建为停车场，购房者该如何维权？

49.住宅单元门厅的实际建设与沙盘不符，属于房产商的违约行为吗？

第四节??逾期交房及办证

50.房产商逾期未交房，购房者能否解除商品房预售合同？

51.房产商逾期交房或购房者逾期支付房款，如何计算违约金？

52.房产商逾期办理房屋所有权登记，购房者该如何维权？

53.房产商有协助购房者办理房屋权属证书的义务吗？

54.房产商逾期办理房屋权属证书，需要承担违约责任吗？

55. 房产商未履行协助办证义务，购房者可以解除合同或请求赔偿损失吗？

56. 购房者未办理产权证的房屋遭遇台风损毁，所造成的损失由谁承担？

57.面对烂尾楼，建设工程价款和购房者的债权哪个优先？

第五节??按揭贷款

58.按揭买房与贷款买房有什么区别？

59. 合同约定以按揭贷款的方式支付房款，购房者能否因贷款不成解除合同？

60.商品房买卖合同被解除后，按揭贷款合同可否被解除？

61.按揭合同因商品房买卖合同的解除而解除后，购房款如何返还？

第六节??违约金

62.什么是违约金调整规则？

63.约定的违约金过高或过低的举证责任由谁负担？

64.如何确定商品房买卖合同中的违约金数额与损失赔偿额？

65.房产商的哪些违约行为须承担“退一赔一”的违约责任？

66.房产商将所售房屋抵押给他人，购房者该如何维权？

第七节??商品房买卖合同的解除

67.房屋买卖合同解除后，购房者能要求赔偿房屋升值的差价损失吗？

68. 商品房买卖合同被认定无效后，房产商能要求购房者支付房屋使用费吗？

第四章　商品房的产权归属

69.房屋登记在法律上有什么效力？

70.房产证与不动产权证书有什么区别？

71.协议约定商品房归属与产权登记不同时，如何确定产权？

72.借名买房，房屋到底属于谁？

73.全体业主共有房屋如何认定？

74.全体业主共有房屋由谁登记？

75.婚前以一方名义购买商品房，婚后共同还贷，离婚时房屋归谁？

76.双方父母共同出资购房，离婚后房屋归谁所有？

77.配偶另一方如何在房屋权属证书上“加名字”？

78.离婚后，如何变更商品房产权登记？

79.“一方出轨，视为自动放弃房屋所有权”的约定是否有效？

80.期房可以转让吗？

81.如何办理期房转让手续？

82.期房转让需要具备什么条件？

83.“一房数卖”，房屋归属如何确定？

84.“一房数卖”，未取得房屋的购房者该如何索赔？

85.拆迁补偿安置房被“一房数卖”，被拆迁人是否有优先受偿权？

86.被拆迁人对于安置房屋的优先权的法律性质是什么？

87.房屋产权的期限是多久？

88.房屋产权到期后，房屋归谁所有？

89.如何避免购买的商品房存在产权瑕疵？

第五章　商品房买卖的其他相关问题

90.什么是商品房包销合同？

91. 房产商未依约取得商品房预售许可证，包销人能够主张可得利益损失吗？

92.房屋存在质量问题，业主能否拒绝支付物业费？

93.业主长期未缴专项维修资金，适用诉讼时效的规定吗？

94.如何成立业主大会与业主委员会？

95.业主大会的职能是什么？

96.业主委员会的职能是什么？

97.业主有权更换房产商选定的物业公司吗？

98.业主委员会是否具备诉讼主体资格？

99.住宅装饰合同中的“假一赔百”条款有法律效力吗？

100.装修房屋对隔壁住户造成损害，谁承担赔偿责任？

第六章　二手房基础知识

**节??二手房

101.什么是二手房？

102.什么是分户产权证？

103.什么是次新房？

104.什么是存量房？

105.什么是增量房？

106.二手房有哪些特征？

107.二手房的来源有哪些？

108.二手房的种类有哪些？

109.房改房有哪些类型？

第二节??二手房价格

110.二手房价格受哪些因素影响？

111.什么是二手房估价制度？

112.二手房上市交易前必须估价吗？

113.房产估价制度由哪些要件构成？

114.二手房估价应遵循哪些原则？

115.二手房估价的主要参考因素有哪些？

第三节??二手房市场

116.如何界定二手房市场？

117.二手房市场呈现出哪些特征？

118.二手房市场由哪些部分构成？

第四节??产权证明

119.如何鉴别房产证真伪？

120.如何确定二手房是否属于共有财产？

121.房屋产权变更登记需要提交哪些材料？

122.卖房时发现房产证遗失怎么办？

第五节??特殊情形

123.哪些房屋不是二手房？

124.买了无处分权的二手房会有什么法律后果？

125.处于抵押期间的二手房能否交易？

126.购买尚在租赁期内的房屋应该怎么办？

127.购买无产权证的房屋有哪些风险？

128.原房主拒不搬出怎么办？

129.如何处理二手房中原户口迁出问题？

第七章　二手房交易技巧

130.二手房选购中的“四不谈”原则是什么？

131.什么是“六次观房法”？

132.购买底层二手房时要注意什么？

133.购买顶层二手房时要注意什么？

134.如何判断二手房户型优劣？

135.如何判断二手房真实房龄？

136.买几年的二手房比较合适？

137.二手房投资需要注意什么？

138.投资公寓要注意哪些事项？

139.投资商铺要注意哪些事项？

140.投资写字楼应该注意哪些事项？

第八章　二手房买卖

**节??二手房买卖必知

141.二手房交易流程是什么？

142.二手房买卖合同应当载明哪些内容？

143.能够在二手房买卖中约定定金吗？

144.律师在二手房交易中能够发挥什么样的作用？

第二节??二手房交易信息

145.二手房市场信息包括哪些内容？

146.二手房市场信息获取渠道有哪些？

147.如何发布二手房销售信息？

148.有哪些二手房销售信息发布渠道？

149.如何选择房产广告媒介？

第三节??二手房销售方式

150.二手房有哪些销售方式？

151.自行出售房屋的流程是什么？

152.委托经纪人售房的流程是什么？

153.拍卖售房的流程如何？

154.什么是房屋互换？

第四节??二手房中介

155.如何挑选二手房经纪公司？

156.如何挑选房产经纪人？

157.房产经纪人要具备何种资质？

158.哪些属于房产经纪行业禁止行为？

159.违法经纪将会承担什么样的法律责任？

160.房产中介服务费如何收取？

161.与房产中介公司签订二手房委托销售合同要注意哪些事项？

162.如何在二手房交易中防止被中介吃差价？

163.二手房交易过程中，被中介吃差价怎么办？

164.越过房产中介私下交易的法律后果是什么？

165.委托中介代为出售房屋的，何时将钥匙交给中介较为合适？

第五节??新型交易方式

166.什么是二手房交易网？

167.二手房交易网能够提供哪些服务？

168.什么是二手房网签？

169.二手房网签要注意哪些事项？

170.网签有哪些流程？

第九章　资金安全与交易税费

171.如何监管二手房购房款？

172.什么是资金专用存款账户？

173.二手房交易需要缴纳哪些税费？

174.如何计算二手房交易税费？

175.什么是二手房买卖中的阴阳合同？

176.二手房阴阳合同合法吗？

177.二手房阴阳合同存在哪些风险？

178.假赠与逃避二手房税费可行吗？

179.延迟交付逃避二手房税费可行吗？

180.假离婚逃避二手房税费可行吗？

181.先租后买进行二手房避税可行吗？

第十章　二手房购房贷款

**节??二手房购房贷款必知

182.可以贷款购买二手房吗？

183.能否以其他担保方式申请二手房贷款？

184.什么是二手房居间担保？

185.居间中保服务的程序如何？

第二节??商业贷款

186.申请二手房商业贷款有哪些条件？

187.二手房按揭贷款的流程是什么？

188.办理二手房商业贷款需要提供哪些资料？

189.如何办理“转按揭”？

第三节??公积金贷款

190.申请二手房公积金贷款要符合哪些条件？

191.申请二手房公积金贷款需要提交哪些材料？

192.申请二手房公积金贷款的流程是什么？

第四节??还款与提前还款

193.借款人如何向银行还款？

194.可以提前向银行还款吗？

195.提前还款的流程是什么？

196.不按时还贷会有什么问题？

197.借款未还清的房子可以再交易吗？

198.贷款人死亡后，房贷怎么办？

199.房屋因意外毁损的，需要继续偿还房贷吗？

200.提前还贷要考虑哪些因素？